El negocio privado de las parcelas públicas del Plan Vive de Ayuso: 6% de rentabilidad y beneficios de 4.800 millones para las empresas | Noticias de Madrid

Hacer realidad la mayor promesa electoral de Isabel Díaz Ayuso en materia de vivienda tiene un precio: concretamente, que los accionistas de las empresas seleccionadas para levantar con su dinero y sobre parcelas públicas los edificios del Plan Vive de alquiler accesible obtengan una rentabilidad financiera media calculada del 6,8%, lo que se traduce en 4.857 millones de euros de beneficio neto estimado entre todas las empresas y todas las parcelas licitadas (que no adjudicadas) al final de los entre 50 y 75 años que tendrán las compañías para explotar esos terrenos. Así consta en documentación pública consultada por EL PAÍS y recogida en el portal de contratación de la Comunidad de Madrid. La Administración regional defiende que el gobierno de España va a seguir ahora el mismo modelo y define como “moderado” el margen de las compañías, que corren con los costes de poner en el mercado 14.000 pisos, una cifra aún alejada de los 25.000 que Díaz Ayuso prometió en 2019, durante su primera campaña como candidata del PP, y también justo después de ser elegida presidenta de la Comunidad de Madrid. Ahora, con 83 parcelas adscritas al plan, y 53 incardinadas en concursos ya resueltos, según consta en el portal de contratación, la oposición considera el modelo un escándalo.

Así lo resume Jorge Moruno, uno de los especialistas en vivienda de Más Madrid: “El suelo lo pone la administración pública, fundamentalmente Ayuntamientos. Las empresas adjudicatarias construyen los edificios, y durante 50, 60 o 75 años, dependiendo del lote, los gestionan, y obtienen las rentas de esos alquileres, incluyendo el IBI y las tasas de basuras. Es decir, durante 70 años están recuperando la inversión y obteniendo beneficios”.

Los estudios de viabilidad de los concursos del Plan Vive, consultados por este diario, no dejan lugar a dudas sobre cuál es el modelo de negocio.

“El concesionario recuperaría la inversión realizada en la construcción de las viviendas, a través del aprovechamiento privativo que se le concede sobre el arrendamiento de los inmuebles”, se lee en la documentación oficial de uno de los lotes, y en referencia al cobro de los alquileres, que ahora mismo van desde el entorno de los 730 euros al mes hasta los 1.500, pese a que se consideran oficialmente “asequibles”, ya que es obligatorio que estén por debajo de los precios del mercado para pisos de las mismas características. Todo esto sin contar el cobro del IBI a los inquilinos (pese a que no son propietarios). Dado que es obligatorio que la cuota de alquiler no supere el 35% del salario, el sueldo mínimo para acceder a la vivienda más barata del Plan Vive es de 2.100 euros. Entre los jóvenes madrileños menores de 35 años el salario medio es de 1.670 euros según el último estudio del Instituto Juan de Mariana (IJM). Además, marcharse del Plan Vive tampoco sale siempre gratis. A algunos inquilinos se les ha exigido el pago de hasta 1.300 euros.

Ese modelo de negocio deja una rentabilidad financiera media o tasa interna de retorno del 6,8% para los accionistas de las empresas adjudicatarias: del 5,3% del lote más ajustado, que quedó desierto, al 8,3% del más beneficioso. La rentabilidad económica también se mueve en el entorno del 5,4% de media. En cifras absolutas, los cálculos de la administración valoran que los beneficios netos cuando algunas de las concesiones acaben en el siglo XXII habrán alcanzado los 4.857 millones de euros en total, una cifra que no tiene en cuenta la evolución de la economía, los precios y el valor del dinero a lo largo de las próximas décadas.

“El indicador verdaderamente relevante en este tipo de análisis es la TIR (Tasa Interna de Retorno), ya que tiene en cuenta la inversión inicial, los flujos de caja y el valor temporal del dinero”, defiende un portavoz del gobierno autonómico, que ha entregado ya 5.175, y dice tener 8.000 viviendas están en fase de licitación, construcción y adjudicación. “La rentabilidad estimada para el promotor se sitúa en torno al 6%”, añade este interlocutor. “Se trata de un porcentaje moderado, coherente con el riesgo asumido y muy alejado de cualquier interpretación que sugiera beneficios extraordinarios”, sigue. Y remata: “Este enfoque, basado en criterios técnicos y financieros rigurosos, es el mismo que ha demostrado el éxito de modelos como el Plan Vive, cuya fórmula ha sido posteriormente tomada como referencia en iniciativas como Casa 47 del Gobierno central”.

Las viviendas del Plan Vive se han extendido por toda la región. De norte a sur, y de este a oeste, ha generado interés la posibilidad de que una iniciativa de carácter público privado pueda ayudar a combatir los importantes problemas de acceso a la vivienda que se viven en toda la región madrileña. A medida que se van incorporando los inquilinos, las empresas gestoras empiezan a cobrar los alquileres, un ingreso con el que tardarán décadas en llegar hasta el punto de inflexión en el que sus ganancias ya sean netas porque hayan recuperado la inversión realizada en la construcción de las urbanizaciones. A partir de ahí, los ingresos, critica la oposición, son jugosos.

“Yo entiendo que la gente hace negocios para ganar dinero”, dice Quique Villalobos, representante de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM). “El asunto es si la vivienda protegida puede ser objeto de alto beneficio”, argumenta. “Nosotros planteamos que la vivienda no puede ser un negocio”, recalca. “Sería asumible que este tipo de viviendas pudiesen ser gestionadas por una empresa de lucro limitado, aunque lo preferible sería que fuesen gestionadas desde lo público o, como mucho, por entidades sin ánimo de lucro”, plantea.

Millones de euros

Y, en referencia a las 2.935 viviendas vendidas por el gobierno de Ignacio González en 2013 a un fondo, recuerda: “Si tenemos en cuenta que esa operación se fijó en 201 millones de euros, 240 millones por lote en el caso del Plan Vive parece que sobrepasa con mucho lo que fue aquella vergonzosa venta”.

No es una cifra dicha a la ligera. Las 83 parcelas sacadas a concurso a través de 29 lotes en el Plan Vive ofrecen unos beneficios netos al final de la explotación de entre 450,3 millones y 41,4 por cada lote. ¿El promedio? 167,4 millones de euros.

De esas parcelas, once pertenecientes al cuarto lote del primer concurso lanzado por el gobierno regional, y tramitado durante el primer mandato de Díaz Ayuso, quedaron desiertas. Ahora mismo, según el portal de contratación, hay concursos resueltos que afectan a 72 parcelas, y uno pendiente de adjudicación que se centra en 19. Nada indica que no hayan generado interés entre los inversores. De hecho, este es, probablemente, el concurso más jugoso en cuanto a rentabilidad y beneficios netos esperados al final de la explotación. Un gran negocio privado sobre suelo público que afectará a esos terreno durante décadas, dejándolas en manos de privados a cambio de que luego el edificio que estos construyeron revierta en el patrimonio público.

Díaz Ayuso no será presidenta de la Comunidad de Madrid para entonces. Quien ocupe el poder, sin embargo, tendrá que operar en función de la decisión que tomó la baronesa décadas atrás. Un modelo que el actual gobierno conservador está aplicando con profusión: así se pretende levantar la mayoría de 40 residencias y centros de día que tiene previstas la administración regional, además de hasta cinco colegios privados concertados.